Kupovina stana – sveobuhvatni pravni vodič kod kupoprodaje

Kupovina stana je za većinu ljudi najvažnija finansijska odluka u životu, a ujedno i ona koja oduzima najviše vremena, energije i živaca. U Srbiji, ceo proces kupovine stana, od prve pretrage oglasa, do upisa u katastar nepokretnosti, može da traje od nekoliko nedelja pa do nekoliko meseci. Trajanje kupovine stana najčešće zavisi od toga da li je stan uknjižen, da li se kupovina stana finansira kreditom, te da li su papiri uredni.

Takođe, kupovina nepokretnosti u Srbiji beleži konstantan rast, posebno u Beogradu i Novom Sadu. Kupoprodaja stana, kao najčešći oblik kupovine nepokretnosti, podleže nizu pravnih pravila čije nepoštovanje kupcu može naneti ozbiljnu štetu. Kupoprodaja nekretnine bez stručne (pravne) pomoći nije samo neprijatna, već može biti i finansijski katastrofalna.

Kupiti stan, odnosno nepokretnost, po obimu transakcija i po pravnoj složenosti zahteva isti nivo pažnje kao i svaki drugi ozbiljan pravni posao. Kupovina stana posebno je osetljiva tema ukoliko je to jedina nekretnina u kojoj planirate da živite, a takođe, investiranje u nekretnine zavređuje isti stepen pažnje.

Stoga su pravni aspekti kupoprodaje stana tema o kojoj svaki kupac mora biti informisan pre nego što krene u bilo kakve pregovore ili zaključi predugovor o kupoprodaji stana.

Šta ćete naučiti u ovom vodiču o kupovini stana

Ovaj vodič namenjen je svima koji planiraju kupovinu stana ili drugog stambenog objekta u Srbiji – bilo da ste domaći državljanin, stranac koji razmišlja o kupovini nepokretnosti, kupac koji finansira kupovinu stana kreditom ili neko ko investira kupovinom stana (kupovina stana kao investicije).  

Kupoprodaja nepokretnosti uvek podrazumeva iste ključne pravne korake. Ipak, iako je princip isti, svaka kupovina nepokretnosti je posebna i zahteva individualni pravni pristup i strategija.

Pravna provera nepokretnosti i prodavca – nulti korak svake kupovine stana

Pre zaključenja ugovora o kupoprodaji stana, neophodno je sprovesti temeljnu pravnu proveru nepokretnosti, ali i prodavca. Pravni aspekti kupoprodaje stana počinju upravo ovde: bez uredne provere, ni najlepši stan nije siguran posao. Kupovina stana bez ove provere krajnje je rizična, te se ista treba sprovesti pre  nego što se napiše i jedna rečenica ugovora o kupoprodaji stana. Ovo je posao za advokata za nepokretnosti, odnosno advokata za nekretnine.  

Provera lista nepokretnosti – tereti, zabeležbe i suvlasnici

Uvid u list nepokretnosti (izvod iz katastra nepokretnosti) otkriva sve što je formalnopravno vezano za konkretan stan koji se kupuje. U okviru pravnih aspekata kupoprodaje stana, advokat za nekretnine proverava da li postoje:

• Tereti – da li na stanu postoje tereti, hipoteke, zaloge, stvarne službenosti ili drugi tereti koji opterećuju pravo svojine pri kupovini nepokretnosti.
• Zabeležbe – na primer, zabeležba zabrane otuđenja i opterećenja, zabeležba spora, zabeležba postojanja ugovora o doživotnom izdržavanju, zabeležba izvršenja ili druge zabeležbe koje mogu onemogućiti ili otežati kupovinu stana i prenos prava.
• Suvlasnici čiji je pristanak neophodan za prodaju – i da li je svaki od njih dao punomoćje ili lično pristupa zaključenju ugovora.
• Dugovi vezani za stan – neizmireni troškovi upravljanja zgradom, komunalije i slično.
• Da li je izdata valjana građevinska dozvola, odnosno upotrebna dozvola, za objekat u kome se stan nalazi.
• Ako je stan ranije prometovan, pre uvođenja javnih beležnika – da li je prodavac zaista kupio stan koji Vam sada prodaje, i to na osnovu ugovora koji je punovažan – postojanje ugovora moguće je proveriti u sudu.

Neke zabeležbe su relativno bezazlene i ne sprečavaju kupovinu stana, dok su druge ozbiljna prepreka koja mora biti rešena pre zaključenja ugovora o kupoprodaji stana. Advokat za nekretnine može ispravno da protumači šta konkretna zabeležba znači u praksi i kako utiče na kupovinu stana.

Provera prodavca pre kupovine stana

Kada je reč o kupovini stana od investitora (pravnog lica ili preduzetnika), u sklopu pravnih aspekata kupoprodaje stana, advokat za nepokretnosti proverava:

• Da li je prodavac u blokadi i koliko dugo: Blokada računa investitora ozbiljan je signal koji može ukazivati na nemogućnost izvršenja ugovornih obaveza;
• Koliko dugo firma posluje i da li ima iskustvo u izgradnji i prodaji stanova;
• Ako je fizičko lice prodavac stana, da li je u braku, odnosno da li je stan zajednička imovina supružnika, te da li je u toku ostavinski postupak – potrebno je proveriti da li je za prenos prava potrebna saglasnost još nekog lica, kao što je bračni partner, ili suvlasnik.

Ova provera je posebno važna kod kupovine stana u izgradnji, gde kupac plaća/kapariše unapred za nešto što još nije sagrađeno. Pravna zaštita kod kupovine stana ovde znači: ne potpisujte ugovor o kupoprodaji stana dok advokat za nepokretnosti ne pogleda dokumentaciju, a naročito kod direktne prodaje stanova.

Kupovina stana koji je uknjižen – kupoprodaja uknjiženog stana

Kupovina stana koji je upisan u katastar nepokretnosti najčešće je najjednostavniji slučaj kupovine nepokretnosti u Srbiji. Prodavac je jasno evidentiran kao vlasnik, a kupoprodaja stana svodi se na jasno definisane korake. Pojednostavljeno predstavljeno, pravni aspekti kupoprodaje stana u ovom scenariju podrazumevaju:

1. Proveru nepokretnosti i prodavca kao nulti korak svake kupovine stana.
2. Ustanovljavanje pravnih nedostataka, odnosno provera svih tereta i ograničenja.
3. Zaključenje predugovora za kupovinu stana i/ili ugovora o kupoprodaji stana kod javnog beležnika.
4. Plaćanje cene i pribavljanje dozvole za upis u katastar nepokretnosti (clausula intabulandi), nakon čega sledi konačni upis u katastar.
5. Ustanovljavanje fizičkih nedostataka – pregled stana u prisustvu prodavca i potpisivanje zapisnika o primopredaji stana, sa navođenjem šta je sve predato kupcu zajedno sa stanom.

Zavisno od konkretnih okolnosti, pravni koraci za kupovinu stana, odnosno njihov sled, može biti za nijansu drugačiji.

Kupoprodaja stana sa urednim papirima najbrže se okončava. Kupoprodaja stana uz advokata koji prati svaki korak drastično smanjuje rizik od neprijatnih iznenađenja. Kupovina nepokretnosti iz grupe uknjiženih stanova nije sama po sebi garancija da je posao bezrizičan – pravna provera uvek ostaje preporuka, budući da, paradoksalno, kupci uvidevši da je stan uknjižen delaju najopuštenije, i tada najčešće greše. Značajni pravni rizici kupoprodaje stana dakle postoje i u „jednostavnim“ transakcijama, bilo da je rizik vezan za samu nepokretnost ili za ugovor koji se potpisuje.

Clausula intabulandi i kupovina stana – ključna odredba ugovora o kupoprodaji stana ili posebna overena izjava

Clausula intabulandi je izjava prodavca data u samom ugovoru o kupoprodaji stana, ili najčešće u posebnoj odvojenoj izjavi, kojom prodavac bezuslovno dozvoljava upis prava svojine na ime kupca – bez naknadnog posebnog pristanka.

Bez ove izjave, ugovor o kupoprodaji stana ne može da posluži kao osnov za upis prava svojine (vlasništva) u katastru. Upis u katastar je veoma važan, ne samo zbog sigurnosti i formalnog ozvaničavanja transakcije, već zato što se prema srpskom pravu upravo upisom u katastar stiče svojina na nepokretnosti, a ne zaključivanjem ugovora o kupoprodaji nepokretnosti.

Pravna zaštita kod kupovine stana podrazumeva da advokat za nekretnine proveri da li je clausula intabulandi pravilno formulisana, tako da proizvede željene efekte u katastru nepokretnosti.

Kupovina stana koji nije uknjižen – kako se zaštititi?

Kupovina nekretnine koja je neuknjižena posebno je osetljiv pravni teren. Prodaja neuknjiženog stana moguća je, ali nosi značajno veće rizike za kupca pri kupoprodaji nepokretnosti. Pravna zaštita kod kupovine stana ovde je od ključnog značaja, te se može reći da je kupovina neuknjiženog stana bez advokata jedan od najrizičnijih pravnih poslova.

Prva solucija kod kupovine neuknjiženog stana

Ako postoje svi papiri potrebni za uknjiženje (rešenje o ozakonjenju, upotrebna dozvola ili ekvivalent), idealan scenario je sledeći: pre zaključenja ugovora o kupoprodaji stana, prodavac uz pomoć advokata za nekretnine podnosi zahtev katastru za uknjiženje. Advokat preuzima kompletnu proceduru – priprema dokumentaciju, podnosi zahtev Republičkom geodetskom zavodu i prati upis do konačnog rešenja.

Tek kada je stan uknjižen, zaključuje se standardni ugovor o kupoprodaji stana sa clausulom intabulandi i upisuje pravo kupca. Kupovina neuknjiženog stana bez prethodnog uknjiženja, čak i ako su svi papiri dostupni, može imati skrivene nedostatke i stvara rizike kod svake kupoprodaje nepokretnosti.

Pored toga, javni beležnici u Srbiji sprovode detaljnije provere ovakvih stanova, i u većini slučajeva odbijaju da overe ovakve ugovore o kupoprodaji nepokretnosti.

Šta kada stan nema uredne papire – šta možete učiniti pre kupovine neuknjiženog stana?

Ako stanu nedostaju papiri za uknjiženje ili je situacija dokumentaciono nejasna, kupovina neuknjiženog stana bez prethodnog otklanjanja tih nepravilnosti izlaže kupca riziku da nikada ne bude upisan kao vlasnik. Prodaja neuknjiženog stana načelno nije zabranjena, ali bez stručne pomoći, kupac kupuje nekretninu bez pravne sigurnosti, često bez odgovarajuće forme ugovora, bez dokaza o plaćenoj ceni, i bez drugih potrebnih elemenata koji dovode u pitanje da li je ugovor uopšte zaključen.

Prodaja neuknjiženog stana u nejasnim okolnostima ne sme da se odvija bez prethodne pravne analize i eventualnog prethodnog rešavanja pravnog statusa nepokretnosti, posebno zato što je kod prometa nepokretnosti potrebna pisana forma koju notar overava u posebnoj formi, te usmeni ili drugi pisani dogovori nisu punovažni, ali gotovo izvesno ostavljaju otvorena vrata za sudski spor koji može trajati godinama.

Advokat često može predložiti alternativna rešenja ili pribaviti potrebnu dokumentaciju za overu ugovora, odnosno sačiniti druge isprave kojima se otklanjaju nepravilnosti, ili pokrenuti postupak sticanja nepokretnosti održajem i dr.

Kupovina nepokretnosti u izgradnji – pravni aspekti kupoprodaje stana koji nije završen

Kupovina stana u izgradnji je sve popularnija forma kupovine nepokretnosti u Srbiji. Privlači je niža cena u ranoj fazi gradnje, ali i mogućnost izbora sprata, orijentacije i završnih materijala. U praksi, kupovina stana u izgradnji moguća je čak i uz stambeni kredit, uz uslov da je objekat dostigao određeni procenat izgrađenosti, ili ako nije – uz određeno sredstvo obezbeđenja (recimo hipoteka na drugoj nepokretnosti).

Ključna razlika – kupovine stana u izgradnji naspram već izgrađenog stana

Kupoprodaja stana u izgradnji razlikuje se od kupoprodaje gotovog stana po tome što se vlasništvo na nepokretnosti ne može odmah upisati u katastar. Kupoprodaja nepokretnosti u izgradnji zato zahteva posebne garancije ugrađene u ugovor o kupoprodaji stana kako bi kupac bio zaštićen sve do momenta uknjiženja i primopredaje stana.

Dokumentacija za kupovinu stana u izgradnji

Pre zaključenja ugovora o kupoprodaji stana u izgradnji, advokat za nekretnine može proveriti:

• Pravnosnažnu građevinsku dozvolu – da li je investitor ovlašćen da gradi.
• Status izvođača radova i izveštaje o napredovanju gradnje.
• Da li je investitor vlasnik ili zakupac zemljišta i pod kojim uslovima može da gradi.
• Uslove preuzimanja stana od strane kupca, rokove izgradnje, mogućnost promene cene, odstupanje u kvadraturi nakon izgradnje, posledice kašnjenja i drugo.

Za uknjiženje stana u izgradnji, pored građevinske dozvole, neophodna je i upotrebna dozvola koja se izdaje po završetku gradnje i tehničkom pregledu objekta. Sve dok upotrebna dozvola nije izdata, kupac nema funkcionalno i suštinski uknjižen stan. Kupovina nepokretnosti u izgradnji zato zahteva posebne garancije i pravno savetovanje, budući da se, pored propisa o građenju i stvarnom pravu (pravu nepokretnosti), neretko primenjuju i pravila iz oblasti intelektualne svojine, s obzirom na to da se zgrada smatra arhitektonskim (autorskim) delom.  

Rezervacija stana, kapara za stan, predugovor za kupovinu stana, ugovor o kupoprodaji stana, zapisnik o primopredaji stana

Najpre, hronološki, je potrebno reći par reči o rezervaciji stana, a potom ćemo analizirati kaparu, predugovor i ugovor o prodaji stana.

Rezervacija stana – šta za kupca znači rezervacija stana kod agencije za nekretnine?

Agencije za nekretnine često kupcima nude tzv. rezervaciju stana ili davanje depozita – ovo nije klasičan zakonom definisan pojam u materiji koja reguliše pravo nepokretnosti, te je sa pravne strane često upitno šta ovo zapravo predstavlja, odnosno kakvu prirodu ima ova rezervacija, odnosno depozit.

Može se reći da ova rezervacija podseća na kaparu. Sa druge strane, tzv. rezervacija stana ima drugačiju logiku, posebno ako je detaljno uređena opštim uslovima poslovanja agencije za nekretnine i/ili ugovorom o posredovanju koji agencija zaključi sa svojim klijentima – kupcima stana, odnosno prodavcima stana. Tako, može se reći da je u pitanju svojevrsna obaveza agencije za nekretnine prema potencijalnom kupcu da ne nudi stan drugim potencijalnim kupcima, sve dok se ne zaključi predugovor o kupoprodaji stana ili ugovor o kupoprodaji stana.

Ipak, praktične implikacije, i priroda ovakve rezervacije stana, bila bi eventualno utvrđivana u sudskom postupku, posebno u slučaju sledećih situacija: Šta ako vlasnik stana proda stan nekom drugom u međuvremenu? Koja prava kao kupac imam u tom slučaju? Da li dugujem neki novac ako odustanem od kupovine, kada prethodno dam rezervaciju? Šta je sa datim novcem – da li mi se vraća? Da li prodavac ili agencija može da odustane od kupovine?

Odgovore na ova i druga broja pitanja, moguće je dati na osnovu prethodne analize i neophodnih provera.

Kapara za kupovinu stana – šta znači i koliko obavezuje?

Kapara za stan koji se kupuje je iznos koji kupac daje prodavcu kao znak ozbiljnosti namere i potvrdu zaključenja ugovora. Prema Zakonu o obligacionim odnosima, kapara za stan ima višestruko pravno dejstvo:

a) Dokaz o zaključenju ugovora – kapara za stan potvrđuje da je ugovor nastao.

b) Sredstvo osiguranja – u slučaju da se dogodi problem sa kupovinom stana, na raspolaganju stoje sledeće opcije:

a) Ako kupac odustane od kupovine, prodavac ima opcije da:
1.Traži izvršenje ugovora – insitira da kupoprodaja ipak bude ostvarena, ili
2.Traži naknadu štete, a kaparu uračuna u naknadu ili da je vrati, ili
3.Pristane i zadovolji se samo se primljenom kaparom.

b) Ako prodavac odustane od prodaje, kupac ima opcije da:
1.Traži izvršenje ugovora – insitira da kupoprodaja ipak bude ostvarena, ili
2.Traži naknadu štete i vraćanje kapare, ili
3.Traži vraćanje udvojene kapare (dvostrukog iznosa date kapare).

Dakle, kao što se vidi, kapara za kupovinu stana nije ono što se u praksi najčešće misli, već je kapara poprilično koristan i pravni instrument sa mnogo dalekosežnih posledica, posebno ako se ne ugovori ispravno. Ipak, kapara može biti i drugačije ugovorena, i to kao kapara kao odustanica.

Kapara kao odustanica i kupovina stana

Ugovorne strane mogu ugovoriti pravo jednostranog odustajanja od kupoprodaje i to se zove kapara kao odustanica. U tom slučaju, zavisno od toga ko odustane od kupoprodaje, posledice su sledeće:

1. kupac gubi kaparu za stan – ona ostaje prodavcu;  
2. prodavac vraća dvostruki iznos kapare kupcu.

Šta događa ako banka kupcu ne odobri kredit za stan, ako je prethodno data kapara?

Osnovne zakonske posledice već su objašnjene u delu koji se odnosi na kaparu kod kupoprodaje stana. U zavisnosti od toga kako je kapara ugovorena, da li kao klasična kapara ili kao odustanica, razlikuju se i pravne posledice koje zakon propisuje.

Pored toga, ugovorom je moguće dodatno zaštititi se od nepovoljne situacije u kojoj banka ne odobri kredit nakon što je kapara već isplaćena. Upravo iz tog razloga je posebno značajno da kupci angažuju advokata. Odgovarajućim ugovornim odredbama može se unapred urediti i takav slučaj, kako bi se zaštitili interesi kupca i/ili prodavca, uključujući mogućnost da se kapara u celosti ili delimično vrati, u zavisnosti od konkretnih okolnosti.

Predugovor i kupovina stana – kada i zašto se zaključuje?

U slučaju kupovine stana zaključuje se predugovor, i to najčešće onda kada ugovorne strane žele da se obavežu na zaključenje glavnog ugovora u budućnosti, ali u tom trenutku nisu ispunjeni svi uslovi – na primer, kupac čeka odobrenje kredita, ili je u pitanju ugovor o kupovini stana u izgradnji i slično. Predugovor kod kupovine stana mora sadržati sve bitne elemente budućeg ugovora o kupoprodaji stana – detalje o nepokretnosti, cenu, adekvatnu overu kod notara, a trebalo bi da sadrži i rok za zaključenje glavnog ugovora.

Takođe, kod kupovine stana na kredit, predugovor za kupovinu stana banka često zahteva kao obavezan dokument. Kupcu to takođe može da služi kao pravno valjano sredstvo da „rezerviše“ stan.

U slučaju zaključenja predugovora o kupoprodaji stana, pravna zaštita kupca, nakon prethodno sprovedene pravne provere nepokretnosti i prodavca, ima dva ključna aspekta:

1. po pravilu je preporučljivo da se predugovor za kupovinu stana sačini i/ili dodatno prilagodi konkretnim okolnostima;

2. takođe, neophodno je da se predugovor overi kod javnog beležnika, čime se obezbeđuje njegova pravna sigurnost i punovažnost.

Dakle, pregovori i samo pregovori, a potom i obavezna overa predugovora kod notara. Predugovor o kupovini stana mora biti overen i sadržati sve bitne elemente osnovnog ugovora – ugovora o kupoprodaji stana.

Ugovor o kupoprodaji stana – obavezni elementi i solemnizacija

Ugovor o kupoprodaji stana mora biti zaključen u pisanoj formi i overen (solemnizovan) od strane javnog beležnika. Svaki valjani ugovor o kupoprodaji stana sadrži:

• Tačnu identifikaciju ugovornih strana i nepokretnosti koja je predmet kupoprodaje stana;
• Kupoprodajnu cenu i način i rokove plaćanja;
• Odredbe o primopredaji nepokretnosti;
• Brojne druge garancije, uslove, rokove za izvršenje obaveza, i sl.

Ugovor o kupoprodaji stana je glavni pravni dokument kod kupovine stana. Kupoprodaja stana smatra se obavljenom tek kada je ugovor o kupoprodaji stana overen – solemnizovan od strane javnog beležnika i kada je na osnovu njega izvršen upis prava svojine u katastar nepokretnosti, uz prethodno dostavljenu dozvolu za upis u katastar nepokretnosti (clausula intabulandi).

Ako je predugovor o kupovini stana temelj, glavni ugovor (ugovor o kupoprodaji stana) je ključan za sprovođenje ostatka transakcije. Sadržaj ugovora u kupoprodaji nepokretnosti ne tiče se samo formalnih, standardnih elemenata (cena i detaljno određenje stana), već se u ugovor o kupoprodaji nepokretnosti mogu uneti druge odredbe i garancije, kao i obaveze da se u određenom roku stan liši lica, stvari, prijava svih lica/firmi, obaveza izmirenja dugova, dostavljanje dokaza o plaćenim komunalijama, isprave koje dokazuju pravni sled sticanja, i brojne druge korisne odredbe koje mogu biti i od značaja za dalju prodaju stana.

Primopredaja stana – zašto je zapisnik o primopredaji stana preporučljiv?

Kod kupoprodaje stana, preporučuje se sačinjavanje pisanog zapisnika koji sadrži: stanje stana u trenutku predaje, opis nedostataka, listu predatih ključeva, tagova i dokumentacije, opreme u stanu, stanje merača i slično.

Bez zapisnika o primopredaji nepokretnosti, kupac se izlaže riziku da prodavac ospori i naknadne primedbe za vidljive nedostatke na stanu koji se kupuje.

Kupovina stana na kredit – od banke do hipoteke

Kupiti stan iz kredita je za veliku većinu kupaca jedini način da priušte sopstvenu nekretninu. Kupovina stana na kredit je komplikovana i puna potencijalnih zamki koje kupci ne prepoznaju bez stručne pomoći. Kupovina stana na kredit nije samo finansijsko pitanje – to je i pravno pitanje prve kategorije.

Evo kako teče tipičan proces kupovine stana na kredit:

Korak 1 – Informisanje, predugovor za kupovinu stana na kredit, i podnošenje zahteva za kredit

Kupovina stana na kredit počinje inicijalnim razgovorom sa bankom – pre potpisivanja bilo čega. Banka preliminarno procenjuje kreditnu sposobnost kupca i daje okvirne uslove finansiranja.

Banke po pravilu, potom, zahtevaju overen predugovor ili nacrt predugovora za kupovinu stana kao uslov za pokretanje postupka odobrenja kredita, uz popunjen zahtev za kredit i prateću dokumentaciju u vezi sa stanom.

Nakon podnošenja zahteva za dobijanje stambenog kredita, sledeći korak jeste da procenitelj sačini izveštaj o vrednosti nepokretnosti koja se kupuje, odnosno prodaje. Banka u međuvremenu vrši procene, interne, sa kreditnim biroom, analizira podnetu dokumentaciju, samu nepokretnost, izveštaj procenitelja i slično.

Važna je napomena da banke nisu dužne da odobre kredit, ni u jednoj fazi, te je ovo pitanje posebno osetljivo za kupca – posebno ako se ugovara kapara za kupovinu stana ili kapara kao odustanica. Ne može se dovoljno istaći da ova stavka ima presudan značaj kako za kupce, tako i za prodavce. U zavisnosti od načina na koji je kapara ugovorena, kao i od toga šta je predviđeno za slučaj (ne)odobravanja kredita, celokupan posao može biti doveden u pitanje. Posledice pri tome ne moraju biti ograničene samo na konkretan stan, već mogu uključivati i potpuni gubitak date kapare, uz dodatnu obavezu naknade štete.

U praksi to znači da sredstva koja kupac ima na raspolaganju i daje kao kaparu mogu trajno ostati prodavcu ukoliko banka odbije kredit, naročito ako ugovorom nije jasno uređeno šta se u takvoj situaciji dešava. Ovakvi scenariji nisu retki, a neretko dovode do ozbiljnih finansijskih posledica po kupce i prodavce stanova.

Kupovina stana na kredit uz jednostrani predugovor koji priprema prodavac ili agencija za nekretnine može Vas skupo koštati. Pravna zaštita kod kupovine stana na kredit počinje već od pregovora (i sačinjavanja predugovora za kupovinu stana), a ne od momenta kada banka odobri kredit.

Korak 2 – Odobrenje kredita, ugovor o kupoprodaji stana i hipoteka

Kada banka da zeleno svetlo za kredit za kupovinu stana, sledi potpisivanje i overa ugovora o kupoprodaji stana, kao i založne izjave, uz prateću dokumentaciju, kao što je izvod iz matične knjige rođenih (kako bi se videlo da li ste u braku), uz eventualno prisustvo i potpis Vašeg bračnog partnera (ako ga ima) na ugovoru o kupoprodaji nepokretnosti ili posebnoj izjavi (ako je nepokretnost posebna imovina jednog supružnika – prodavca).  

Potpisivanjem založne izjave, kupovina stana na kredit u praksi znači da banka postaje hipotekarni poverilac – beleži se hipoteka na stanu kao sredstvo obezbeđenja kredita. Ovo znači da, u slučaju da, recimo, nemate novca da vraćate kredit, banka ima prvenstveno pravo da se namiri prodajom stana koji ste kupili sredstvima iz kredita.

Posebna pažnja pri kupovini stana na kredit mora se posvetiti kursnoj razlici: kredit se isplaćuje u dinarima, ali je cena stana u ugovoru o kupoprodaji stana često ugovorena u evrima. Svaka promena kursa može uticati na konačni iznos koji se plaća prodavcu. Advokat za nepokretnosti zato treba da formuliše ugovornu odredbu o kursnoj razlici na način koji štiti interese obe strane ili kupca, odnosno prodavca.

Agencija za nekretnine ili advokat za kupovinu stana – ključna razlika

Pitanje agencija za nekretnine ili advokat jedno je od najčešće postavljanih pitanja u kontekstu kupovine stana u Srbiji.

Šta agencija za nekretnine može, a šta ne može – na šta posebno obratiti pažnju

Agencija za nekretnine po zakonu pruža posredničke usluge – dovodi kupca i prodavca u vezu, pomaže u pregovorima i može prirediti nacrt ugovora o kupoprodaji stana koji je prethodno sačinio advokat i slično. Međutim, agencija za nekretnine nije ovlašćena da pruža pravne savete ni da zastupa stranku u pravnom smislu.

Opšti uslovi poslovanja agencije za nekretnine obavezuju klijenta ako su mu bili poznati ili morali biti poznati u času zaključenja ugovora – to kaže Zakon o obligacionim odnosima, pa treba biti pažljiv prilikom potpisivanja ugovora sa agencijom, budući da neke agencije u ugovore o posredovanju unapred unose da ste upoznati sa ovim uslovima, iako zapravo pre ili u vreme potpisivanja niste imali priliku da se sa njima upoznate.

Takođe, kada god potpisujete evidenciju prilikom prvog gledanja nepokretnosti, velika je verovatnoća da ćete Vašim potpisom na ovoj evidenciji zapravo stupiti u ugovorni odnos, odnosno zaključiti ugovor o posredovanju sa agencijom za nekretnine, ponovo često bez uvida u opšte uslove poslovanja agencije za nekretnine u vreme zaključenja ugovora. Zbog toga, važno je da pogledate šta sve stoji na navedenom formularu, jer se pored evidentiranja datuma gledanja stana, u većini slučajeva na tom dokumentu navodi da je u pitanju ugovor na koji pristajete stavljanjem svog potpisa. U ovu svrhu, agencije će Vam prethodno zatražiti ličnu kartu kako bi popunili podatke za konkretan ugovor o posredovanju.

U svakom slučaju, sadržaj ovih opštih uslova je standardizovan na tržištu, i najčešće sadrži mere osiguranja kako ne biste mimo agencije kupili stan, informacije o (minimalnoj) nakndi koju ste dužni da platitte i slično.

Ipak, generalno pravilo je u svakom slučaju isto – treba biti oprezan, jer ovakav način zaključivanja ugovora ostavlja prostor da pristanete na određene odredbe na koje inače ne biste nipošto pristali.

Prednosti angažovanja advokata za nepokretnosti

Advokat za nekretnine zastupa isključivo klijenta – kupca ili prodavca, po pravilu ne obe strane. Prednosti su višestruke:

• Stručna pravna provera dokumentacije i identifikacija pravnih rizika pre zaključenja ugovora o kupoprodaji stana – ovo je osnova svake pravne zaštite kod kupovine stana.
• Formulisanje ugovora o kupoprodaji stana koji štiti interese klijenta, uključujući klauzule o kursnoj razlici, neodobravanju kredita i slično.
• Pregovarački faktor sa stručnim autoritetom i integritetom – advokat za nepokretnosti može pregovarati o uslovima kupovine stana u ime klijenta.
• Korektivna uloga – advokat za nepokretnosti može otkloniti nepravilnosti u dokumentaciji, pokrenuti uknjiženje i slično. Advokat je korektivni faktor ne samo u odnosu na prodavca ili kupca, već i u odnosu na agenciju za nekretnine, banku, procenitelja i druga stručna lica koja su uključena u celokupan proces.

Troškovi angažovanja advokata za kupovinu stana znatno su manji od potencijalne štete do koje može doći ako kupoprodaja stana krene pogrešnim putem. Svaka kupovina nepokretnosti je posebna, ali pravna zaštita kod kupovine stana uvek isplati.

Poreski tretman kupovine stana u Srbiji – PDV ili porez na prenos?

Kupovina stana u Srbiji uvek nosi poreski aspekt koji kupac mora razumeti pre zaključenja ugovora o kupoprodaji stana. Koji porez ćete platiti pri kupoprodaji nepokretnosti zavisi od toga ko prodaje i da li se radi o prvoj prodaji novog stana ili preprodaji. Pravni aspekti kupoprodaje stana obuhvataju i ovu dimenziju, jer poreski troškovi direktno utiču na ukupnu cenu kupovine stana.

Kupovina stana i PDV (10%) – kada se plaća pri kupovini stana?

Ako je prodavac investitor (pravno lice ili preduzetnik) koji je obveznik PDV-a i koji vrši prvu isporuku novoizgrađenog stana, na predmetnu kupoprodaju primenjuje se PDV po stopi od 10%. PDV u ovom slučaju snosi kupac, a osnovica za obračun je ugovorena kupoprodajna cena.

Kupovina stana i porez na prenos apsolutnih prava (2,5%) – najčešći slučaj kod kupovine stana

Kod kupovine stana koji se ne oporezuje PDV-om (preprodaja – sekundarno tržište), kupoprodaja nepokretnosti podleže porezu na prenos apsolutnih prava po stopi od 2,5%. Poreska osnovica (na osnovu koje se računa stopa poreza) je tržišna vrednost nepokretnosti koju utvrđuje Poreska uprava, a ne nužno ugovorena cena u ugovoru o kupoprodaji stana.

Poreski obveznik je po pravilu prodavac stana – ali se ugovorom o kupoprodaji stana može preneti obaveza plaćanja na kupca, što je standardna praksa.

Oslobođenje od poreza na prenos apsolutnih prava ili povrat PDV-a i kupovina stana

Fizička lica koja prvi put kupuju stan, pod uslovom da ispunjavaju zakonom propisane kriterijume, mogu ostvariti pravo na oslobođenje od plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava, odnosno pravo na povraćaj PDV-a.

U konkretnom slučaju, kod prometa nepokretnosti primenjuje se samo jedan od navedena dva poreza – oni se međusobno isključuju – pri čemu su za oba predviđene odgovarajuće poreske olakšice. Tako, ukoliko su ispunjeni propisani uslovi (pre svega da kupac rešava svoje prvo stambeno pitanje), olakšica se priznaje za površinu stana do 40 m² za kupca, dok se dodatno može ostvariti i za članove njegovog domaćinstva, i to do 15 m² po svakom članu.

Dakle, jedan od ova dva poreza će se sigurno primenjivati na Vas, pa tako, ako ispunjavate uslove za poresku olakšicu:

1. Ako je u pitanju porez na prenos apsolutnih prava – nećete ga platiti (bićete oslobođeni);

2. Ako je u pitanju PDV – platićete ga, ali ćete ostvariti pravo na njegov (delimični) povraćaj.

U slučaju kupovine prve nekretnine, moguće je ostvariti pravo na poresko oslobođenje od poreza na prenos apsolutnih prava, zbog čega je važno da se ova činjenica naglasi notaru prilikom kupoprodaje, budući da javni beležnik podnosi poresku prijavu poreskoj upravi, zajedno sa izjavom i drugom dokumentacijom kojom se dokazuje da ste zaista kupili Vaš prvi stan. U slučaju PDV-a, isti ćete najpre platiti, a potom uz odgovarajuću dokumentaciju, od Poreske uprave zatražiti povraćaj u odgovarajućoj srazmeri.

Zaključak – kupovina stana uz pravnu zaštitu je jedina sigurna kupovina

Zaključno, kupovina stana predstavlja jednu od najvažnijih i finansijski najznačajnijih odluka u životu, zbog čega joj se mora pristupiti pažljivo, sistematično i uz puno razumevanje svih pravnih posledica.

Iako na prvi pogled može delovati kao standardna procedura, svaki propust u proveri dokumentacije, ugovaranju ili realizaciji kupoprodaje stana, odnosno kupoprodaje nepokretnosti, može dovesti do ozbiljnih rizika, pa čak i dugoročnih sporova.

Upravo zato, angažovanje advokata za kupovinu stana nije trošak, već investicija u pravnu sigurnost. Stručna pravna podrška omogućava da se svi aspekti kupovine stana, odnosno kupovine nepokretnosti sagledaju na vreme, da se potencijalni problemi preduprede (ili da ih makar budete svesni) i da ugovor što je više moguće zaštiti interese kupca i/ili prodavca.