Pre potpisivanja ugovora o zakupu, bilo da se radi o stambenom ili komercijalnom prostoru, postoje bitni detalji koje svaki potencijalni zakupodavac i zakupac treba da razume prilikom zakupa nekretnine u Srbiji. Ugovor o zakupu nekretnine podrazumeva više od pukog plaćanja zakupnine. Zakup uključuje raznovrsna prava i obaveze koje mogu značajno uticati na Vaš život i poslovanje. Razumevanje pravnih aspekata zakupa može učiniti proces zakupa nekretnine u Srbiji jednostavnim, dok njihovo ignorisanje može dovesti do neprijatnih iznenađenja.
Šta je obuhvaćeno i ko bi trebalo da pročita ovaj blog o ugovoru o zakupu?
Ovaj blog je namenjen svima koji razmatraju zakup nekretnine u Srbiji, od pojedinaca koji traže novi dom do firmi koja traže poslovni prostor.
U ovom tekstu pokrićemo osnovne informacije koje treba da znate o ugovoru o zakupu, uključujući ko može da zaključi ove ugovore, pravni okvir koji reguliše ugovor o zakupu u Srbiji, kao i ključne uslove vezane za trajanje zakupa, plaćanje zakupnine, depozite i sredstva obezbeđenja, i još mnogo toga. Na kraju, cilj bloga jeste da omogući razumevanje najvažnijih praktičnih i pravnih aspekata zakupa nekretnine u Srbiji.
- Ugovor o zakupu – opšta razmatranja
- Trajanje i raskid ugovora o zakupu u Srbiji
- Sredstva obezbeđenja i fleksibilne zakupnine
- Izveštaj o primopredaji i odgovornost za održavanje nepokrenotnosti
- Podzakup – davanje nepokretnosti u podzakup u Srbiji
- Ugovor o zakupu i poreski aspekti u Srbiji
- Prednosti posedovanja, zakupa nekretnine i poslovanja u Srbiji
Ugovor o zakupu – opšta razmatranja
Definicija i ugovorne strane
Ugovor o zakupu u Srbiji jeste zakonom regulisan ugovor u kojem jedna strana – zakupodavac, daje drugoj strani – zakupcu, pravo upotrebe i korišćenja nekretnine u zamenu za unapred određenu naknadu, koja se naziva zakupnina. Ovaj sporazum predstavlja osnovni ugovor u pravu nepokretnosti, i za predmet ima uspostavljanje ugovornog odnosa između vlasnika nekretnine i onih kojima je potrebno privremeno korišćenje te nekretnine.
Ugovor o zakupu u Srbiji može obuhvatati različite vrste nekretnina, uključujući stambene objekte, parcele, stanove, komercijalne prostore i industrijske objekte, što ih čini relevantnim, kako za pojedince, tako i za preduzeća.
Regulatorni okvir za ugovor o zakupu u Srbiji
Ugovor o zakupu u Srbiji regulisan je primarno Zakonom o obligacionim odnosima[1]. Iako su usmeni (neformalni) ugovori o zakupu mogući i potpuno punovažni, pisani ugovori se toplo preporučuju kako bi se obezbedila predvidivost obaveza, te dokaz o tome da su ovlašćena lica ugovorila posao, a posebno zbog jasnog dogovora o trajanju zakupa.
Značaj pisane forme za ugovor o zakupu u Srbiji
Iako pisani ugovor o zakupu u Srbiji nije zakonski obavezan, pisana forma ugovora o zakupu ima brojne prednosti koje mogu značajno koristiti zakupodavcima i zakupcima. Pisani ugovor o zakupu služi kao sveobuhvatan dokaz o uslovima koji su međusobno dogovoreni, te detaljno opisuje ključne aspekte kao što su:
- ugovorne strane i njihovi predstavnici,
- nekretnina koja se iznajmljuje,
- iznos zakupa,
- raspored i dinamika plaćanja,
- trajanje zakupa,
- druge specifične uslove ili obaveze.
Dakle, pisani ugovor o zakupu u Srbiji omogućava ugovornicima da jasno utvrde svoja prava i obaveze, čime se omogućava transparentnost i smanjuje mogućnost za nastanak spora.
Primera radi, ako dođe do bilo kakvih problema, kao što su nesuglasice oko plaćanja, održavanja nekretnine ili uslova korišćenja, pisani ugovor služi kao dokaz koji može pomoći pri efikasnom rešavanju sporova.
Sve u svemu, iako usmeni dogovor može biti dovoljan, u većini situacija su prednosti pisanog ugovora o zakupu neprocenjive.
Trajanje i raskid ugovora o zakupu u Srbiji
Ugovori na određeno naspram ugovora na neodređeno
Ugovori o zakupu na određeno vreme obično imaju precizno definisano trajanje, i završavaju se po isteku navedenog roka.
S druge strane, ugovori o zakupu na neodređeno vreme nemaju unapred određen datum završetka, što znači da mogu trajati dok jedna od strana ne odluči da raskine ugovor. U takvim slučajevima, bilo zakupodavac ili zakupac moraju dati odgovarajuće obaveštenje kako bi prekinuli ugovor o zakupu, uz poštovanje otkaznog roka.
Raskid i otkazni rok
Ugovor o zakupu čije trajanje nije određeno niti se može odrediti iz okolnosti ili mesnih običaja prestaje otkazom koji svaka strana može dati drugoj, poštujući određeni otkazni rok. Ako otkazni rok nije naveden u ugovoru o zakupu, zakonom je propisan osmodnevni rok, koji se može dati uvek, osim u nevreme.
Ipak, definisani otkazni rokovi se često preferiraju, posebno jer pružaju zakupcima potrebno vreme da obezbede alternativni smeštaj ili poslovni prostor.
Pored toga, neki ugovori o zakupu mogu uključivati klauzule o automatskoj obnovi trajanja zakupa ili se može ugovoriti pravo zakupca da jednostrano odluči da produži ugovor, u slučaju da zakupodavcu dostavi obaveštenje o tome u određenom roku pre isteka ugovora.
Uključivanje jasnih rokova i opcija za obnovu zakupa može značajno poboljšati iskustvo obe ugovorne strane u zaključivanju budućih ugovora o zakupu.
Sredstva obezbeđenja i fleksibilne zakupnine
Oblici obezbeđenja
Ugovori o zakupu obično uključuju depozit kao obezbeđenje, koji služi kao zaštita u slučaju oštećenja nekretnine ili neplaćanja zakupnine. Davanje depozita se često zahteva unapred i može se koristiti za pokriće troškova nastalih usled nedozvoljenog postupanja zakupca ili neispunjenja obaveza iz ugovora o zakupu.
Pored depozita, alternativni oblici obezbeđenja predstavljaju menice i bankarske garancije koje se često koriste u komercijalnim ugovorima o zakupu u Srbiji.
Fleksibilne zakupnine
Mnogi ugovori o zakupu preciziraju fiksni iznos zakupnine, ali takođe uključuju odredbe koje omogućavaju prilagođavanje njene visine na osnovu stepena inflacije. Ova fleksibilnost je posebno važna u današnjim promenljivim ekonomskim prilikama, jer pomaže da se zaštite interesi ekonomski zakupodavca i omogućava predvidivost rasta visine zakupnine što u mnogome može da olakša izvesnost zakupcima.
Na ovaj način, zakupodavci mogu osigurati da njihovi prihodi od zakupa budu u skladu sa rastućim troškovima i inflacijom. U isto vreme, zakupci imaju koristi od saznanja da se njihove obaveze prema zakupu mogu uskladiti sa trenutnom ekonomskom realnošću, što im pomaže da efikasnije upravljaju svojim budžetima i omogućava im izvesnost u pogledu rasta troškova.
Ovakve odredbe zakup čine pravednijim, te omogućavaju obema ugovornim stranama da se prilagode promenama na tržištu i izbegnu sporove.
Ugovor o zakupu bez naknade (ugovor o korišćenju nepokretnosti)
Ugovori o zakupu u Srbiji bez naknade su takođe prilično česti, posebno u kontekstu virtuelnih kancelarijskih usluga, kada su zakupci pravna lica i preduzetnici. Međutim, Poreska uprava Srbije može smatrati da ovi ugovori nemaju stvarni ekonomski interes, što može implicirati izbegavanje poreza ili neprijavljivanje prihoda. Stoga, važno je utvrditi optimalan iznos zakupa kako bi se izbegli problemi tokom poreskih kontrola, posebno kada su u pitanju pravna lica kao zakupci.
S druge strane, kada su u pitanju preduzetnici (fizička lica registrovana u Srbiji za obavljanje delatnosti), postoji mala razlika. Generalno, Poreska uprava Srbije dozvoljava besplatne zakupe samo kada je zakupodavac srodnik preduzetnika, što Poreska uprava tretira kao validan i opravdan razlog za omogućavanje besplatnog zakupa.
U ostalim slučajevima, Poreska uprava Srbije smatra da ugovori o zakupu ili o korišćenju nepokretnosti bez naknade nemaju ekonomski interes, zbog čega ugovornici u ovakvim aranžmanima mogu trpeti poreske konsekvence.
Izveštaj o primopredaji i odgovornost za održavanje nepokrenotnosti
Zapisnik o primopredaji
Prilikom preuzimanja (ulaska u posed) nekretnine, ugovor o primopredaji predstavlja ključni dokument koji pomaže da se precizno zabeleži stanje nekretnine i svih predmeta uključenih u zakup. Ovaj izveštaj je koristan kako na početku, tako i na kraju zakupa, jer uspostavlja jasan dokaz o stanju zakupljene nekretnine.
Temeljno dokumentovanje postojećeg stanja nekretnine, uključujući bilo kakva prethodna oštećenja ili habanje, omogućava i zakupodavcu i zakupcu da reše potencijalne nesuglasice koje se mogu pojaviti u vezi sa nakadom štete.
Održavanje i briga o nekretnini
Prema srpskom zakonu, zakupodavac je odgovoran za održavanje nekretnine u dobrom stanju tokom trajanja zakupa i mora izvršavati potrebne popravke. Takođe, zakupodavac je dužan da nadoknadi zakupcu troškove održavanja koje je zakupodavac bio obavezan da pokrije. Međutim, manje popravke usled redovne upotrebe, zajedno sa troškovima uobičajenog korišćenja, odgovornost su zakupca.
Ugovor o zakupu u Srbiji treba da precizira ko je odgovoran za tekuće održavanje, plaćanje komunalnih usluga i popravke. Redovno održavanje je obično dužnost zakupca, dok zakupodavci pokrivaju vanredne popravke i druge troškove održavanja nepokretnosti većeg obima.
Naposletku, ponovo se može konstatovati da precizni uslovi zakupa mogu sprečiti nesporazume u vezi sa ugovornim obavezama, posebno kod popravke i održavanja nepokretnosti.
Podzakup – davanje nepokretnosti u podzakup u Srbiji
Dozvola za podzakup
U Srbiji, pravo zakupca da nekretninu ustupi trećem licu u podzakup treba jasno definisati u ugovoru o zakupu. Kako bi se izbegli nesporazumi, ovom pitanju treba pokloniti pažnju u samom ugovoru.
Propisi o podzakupu prema srpskom pravu
Prema srpskom zakonodavstvu, osim ako u ugovoru o zakupu nije drugačije određeno, zakupcu je dozvoljeno da podzakupi iznajmljenu nekretninu ili omogući njen korišćenje trećem licu, pod uslovom da to ne nanosi štetu zakupodavcu. Zakupac je takođe odgovoran za to da obezbedi da podzakupac koristi nekretninu u skladu sa uslovima originalnog ugovora o zakupu.
Ako je za podzakup potreban pristanak zakupodavca, zakupodavac može odbiti takvu dozvolu samo iz legitimnih razloga. Takođe, zakupodavac ima pravo da raskine ugovor o zakupu ako zakupac nekretninu da u podzakup bez potrebnog pristanka.
Takođe, važno je napomenuti da svaki podzakup automatski prestaje kada prestane originalni ugovor o zakupu!
Dakle, preporučljivo je jasno definisati pravo na podzakup u samom ugovoru o zakupu, kao i druge korisne elemente u vezi sa podzakupom.
Ugovor o zakupu i poreski aspekti u Srbiji
U Srbiji, poreske obaveze na prihod od zakupa variraju u zavisnosti od vrste zakupodavca i zakupca. Iako je uvek preporučljivo konsultovati poreskog advokata pre zaključenja ugovora o zakupu u Srbiji, evo nekoliko opštih pravila u vezi sa porezom na zakup:
- Ako je zakupodavac fizičko lice, a zakupac je pravno lice ili preduzetnik, zakupac je obavezan da podnese poresku prijavu i plati porez u ime zakupodavca.
- Ako su i zakupodavac i zakupac fizička lica, zakupodavac je odgovoran za poresku obavezu na prihod od zakupa i na njemu leži obaveza podnošenja poreske prijave.
- U slučajevima kada su i zakupac i zakupodavac pravno lice ili preduzetnik, zakupodavca tereti porez, te je dužan da prihod od zakupa tretira kao deo svog poslovnog prihoda.
Poreska stopa za porez na prihod od nekretnina za fizička lica iznosi 20%, obračunata na bruto iznos umanjen za 25%.
Pored svega navedenog, napred navedena pravila se često u praksi modifikuju ugovorima o zakupu, gde je to moguće i dozvoljeno. Ipak, budući da će se ova pravila primeniti u odsustvu drugačijeg dogovora, bitno je znati kakve su zakonom ustanovljene poreske obaveze.
Prednosti posedovanja, zakupa nekretnine i poslovanja u Srbiji
Rastuće tržište nekretnina u Srbiji učinilo je Srbiju visoko privlačnom destinacijom za ulaganje. Pored mogućnosti za ulaganje u nepokretnosti, posedovanje nepokrentosti u Srbiji predstavlja osnov za privremeno i trajno nastanjenje u Srbiji, pored drugih načina kao što je osnivanje firme u Srbiji.
Rastuća potražnja za nekretninama u Srbiji i njihova komercijalna upotreba svedoči o tome da je za investitore i korisnike nekretnina od suštinske važnosti da razumeju sve pravne aspekte ugovora o zakupu u koje stupaju.
[1] Zakon o obligacionim odnosima („Sl. list SFRJ“, br. 29/78, 39/85, 45/89 – odluka USJ i 57/89, „Sl. list SRJ“, br. 31/93, „Sl. list SCG“, br. 1/2003 – Ustavna povelja i „Sl. glasnik RS“, br. 18/2020)